
最近不少农村朋友发现,村里公告栏贴了宅基地新规通知,乡镇干部还上门核查房屋情况,网上也传得沸沸扬扬。到底是谣言还是真政策?

其实2025年农村宅基地严管是实打实地升级了,核心围绕建房审批、一户一宅、确权登记等5件关键事,而且2027年底就要全面完成“房地一体”确权,现在正是理清政策、守住权益的关键期。
今天用最实在的大白话,把新规细节、实操技巧和避坑要点说透,农户早看早受益。
先明确一个核心:这次宅基地严管不是突然出台的,而是中央一号文件持续推进的政策落地,完全符合《土地管理法》要求,各地执行标准虽有差异,但核心原则全国统一,关系到每一户的住房、拆迁补偿和资产收益,可不是小事。
第一件事:建房必须先批,未批先建真的会被拆
以前农村建房,不少农户觉得“自家宅基地想建就建”,先动工再补手续,甚至不补手续也没人管。
现在这套完全行不通了,新规明确“建房审批零容忍”,不管是新建、扩建还是翻建,都得先拿两个证:《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》,少一个证动工都算违建。
具体流程也不复杂,跟着走就能办:先向村委会提交书面申请,说清建房位置、面积、层数,附上全家身份证和户口本;村委会公示5-7天没异议后,报乡镇自然资源所和农业农村部门;工作人员上门勘察,确认不占永久基本农田、符合规划后,会放线定界,发放批准书;建成后还要验收,合格了才能确权。
安徽就有农户没批先建,房子盖到两层才被发现,最后只能自行拆除,材料钱和工钱全打了水漂。
还有几种情况申请会直接被驳回:已经有宅基地,又不符合分户条件的;想占用永久基本农田建房的;建房面积远超当地标准的,这些情况千万别抱有侥幸心理。
第二件事:“一户一宅”有标准,超占、多宅不是都违法
“一户一宅”是宅基地管理的老原则,但2025年执行更严,也更细致。
首先明确“一户”按户口本算,已婚子女分户后可单独算一户;“一宅”面积各地有明确标准,平原地区大多户均不超过200平方米,山区、丘陵地区会适当放宽,具体可以问村委会。
很多农户担心“一户多宅”会不会被强收,其实3种情况的“一户多宅”是合法的:继承父母农房获得的宅基地;符合分户条件但没分户,已经建成房屋的;通过合法转让、赠与获得的宅基地(转让方必须有其他住房)。这些情况只要去村委会补办手续,就能正常确权。
至于超占面积,处理方式分年代:1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建的房,只要没扩大过范围,不管超多少都按实际面积确权;1982年到1987年《土地管理法》实施前建的,超占部分按当时政策处理后可确权;1987年之后超批准面积建的,只给批准部分确权,超占部分会在证书上注明,要么有偿使用,要么限期拆除,具体看当地规定。
第三件事:2027确权倒计时,现在办证最省事还免费
全国农村宅基地“房地一体”确权登记已经进入冲刺期,2027年底前要全面完成,现在是集中办证的黄金期,错过之后补证会又麻烦又费钱。
很多农户觉得“老宅没手续办不了证”,其实不用慌:1982年后至2020年前建的房,只要权属清晰、邻里没争议,先到村委会补办用地手续,公示无异议就能申请;就算是继承的农房、户口迁进城后留下的房子,只要房屋完好能居住,也能正常确权。
办证流程已经简化很多,5步就能搞定:带身份证、户口本、书面申请书去村委会填表格;村委会初审后公示;乡镇部门上门测绘;联合审核通过;最后领不动产权证,全程免费,只有部分地区收不超过20元的证书工本费。要是在外务工没时间办,还能委托家人代办,准备好书面委托书和双方身份证复印件就行。
有了不动产权证,宅基地和房屋就有了合法“身份证”,以后拆迁补偿、抵押贷款都有硬依据,千万别觉得“有没有证无所谓”,真到需要的时候,没证可能少拿不少权益。
第四件事:闲置宅基地能赚钱,4种合规方式+真实案例
现在农村很多宅基地常年闲置,没人住还得花钱维护,新规鼓励合法盘活,而且有4种靠谱方式,还出了不少成功案例,农户可以参考:
第一种是出租,把闲置农房租给城里人度假、退休老人养老,或者创业者做工作室。湖南浏阳有农户把老房子租给民宿运营商,每月能拿1800-3000元租金,自己还不用操心维护。
第二种是流转,转给本村有需要的村民,或者村集体统一流转。安徽凤阳有农户把闲置宅基地流转给村集体30年,一次性拿到8.5万元,比空着划算多了。
第三种是合作经营,和企业、村集体合作搞民宿、研学基地。陕西留坝县小留坝村就是典型,村民把闲置土坯房交给村集体,引进专业团队做精品民宿,村集体分运营流水的30%,村民不仅能分红,还能在民宿上班,月工资3000元以上,户均增收10万元。
第四种是有偿退出,要是全家都迁进城,以后不回农村了,可申请有偿退出宅基地,村集体会给一笔补偿,各地标准不一样,经济好的地区补偿会更高。
但要注意两个红线:一是宅基地只能在本村集体经济组织成员间流转,私下卖给外村人、城里人是违法的,签了合同也无效;二是租期最长20年,不能超过这个期限,而且不能改变宅基地用途,比如改成工厂、养殖场,这些违规操作会被追责。
第五件事:3个常见误区要避开,这些坑别踩
很多农户对宅基地政策有误解,容易踩坑,今天一次性澄清:
误区一:“建房不用批,没人会查”——现在各地都有常态化核查,还有群众监督,未批先建被查到,轻则停工补办手续,重则拆除,损失太大。
误区二:“超占面积一定会被强拆”——其实1987年前的超占面积大多能确权,1987年后的超占部分,很多地区允许有偿使用,不一定会强拆,关键是主动配合处理。
误区三:“确权要交手续费,找人能加急”——确权全程免费,没有“加急通道”,声称“交几百元能加急办证”的都是骗子,千万别上当。
还有两个容易忽略的点:一是宅基地边界有争议的,先解决争议再申请确权,不然会卡在审核环节;二是“批少建多”的房子,按批准面积确权,超出部分标注说明,不影响合法面积的权益,不用过分担心。
总的来说,2025年宅基地严管升级,核心是“规范管理+保障权益+盘活资产”:建房要批、面积要合规、确权要及时,闲置宅基地能合法赚钱,但不能碰违规红线。2027年确权截止越来越近,现在正是理清自家宅基地情况、补办手续的好时候,别等截止了再着急。
你家宅基地有没有闲置?建房手续齐全吗?所在的村子有没有出台宅基地盘活的好政策?欢迎在评论区分享你的情况和疑问,一起交流经验,守住自己的合法权益。
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